Cẩn trọng khi thực hiện giao dịch bất động sản
Giao dịch bất động sản ngày càng có nhiều phát sinh phức tạp làm ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ hợp pháp của người thực hiện giao dịch, gây...
Giao dịch bất động sản ngày càng có nhiều phát sinh phức tạp làm ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ hợp pháp của người thực hiện giao dịch, gây khó khăn cho các cơ quan quản lý khi thực hiện các thủ tục về đất đai. Vì vậy, việc tìm hiểu kỹ về tính pháp lý của thửa đất sẽ tránh cho người mua gặp rủi ro về sau.
Tìm hiểu kỹ pháp lý
Việc nắm bắt thông tin thửa đất là một khâu rất quan trọng trong quá trình thực hiện các giao dịch bất động sản. Người sử dụng đất trước khi giao dịch phải kiểm tra kỹ các thông tin thửa đất cần mua có nằm trong các diện quy hoạch, kê biên, tranh chấp, thế chấp, hết thời hạn sử dụng đất..., đặc biệt là đối với những loại đất có giá thành khá rẻ. Ông Phạm Thanh Tùng, Giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh, cho biết: “Khi thực hiện giao dịch bất động sản phải có giấy chứng nhận và phải xem kỹ các nội dung như diện tích thửa đất cần mua phải khớp với diện tích có trong giấy chứng nhận; thửa đất đã chuyển nhượng một phần diện tích nhưng chưa làm thủ tục tách thửa; đã thực hiện các biến động nào… Đây là vấn đề quan trọng, quyết định đến tính pháp lý của thửa đất, hạn chế được những tranh chấp dân sự trong quá trình thực hiện giao dịch bất động sản và những phát sinh nếu thửa đất thuộc diện thu hồi, nằm trong quy hoạch sau này”.
Ngoài ra, người sử dụng đất cần lưu ý việc phân lô bán nền hoặc tách thửa đất phải đúng quy định và đúng diện tích đã được phê duyệt mới được phép tách thửa. “Nếu là đất dự án thì phải tìm hiểu thêm thông tin về chủ đầu tư (chủ đầu tư thực sự của dự án và kinh nghiệm thực hiện các dự án trước đây, trường hợp chủ đầu tư là môi giới thì phải có giấy ủy quyền môi giới...); giấy tờ pháp lý của dự án (chủ trương của UBND tỉnh; quy hoạch chi tiết 1/500 đã được duyệt; quyết định giao đất; các giấy tờ chứng minh chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính; văn bản xác nhận của Sở Tài nguyên và Môi trường về việc chủ đầu tư đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng…); khả năng thực hiện dự án của chủ đầu tư; tên dự án phải khớp với chủ trương đầu tư dự án; khả năng tài chính của công ty môi giới (nếu có)...”, ông Tùng nói.
Trong thực tế, một số chủ đầu tư do năng lực tài chính yếu kém, lợi dụng tình trạng “sốt đất” và nhu cầu về nhà ở của người lao động để tổ chức hợp đồng đặt cọc mua bán, giao dịch, đặt chỗ, bán nền... khi thủ tục pháp lý chưa đầy đủ, hạ tầng chưa hoàn thiện. Điều này không đúng quy định pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản.
Phối hợp với ngành chức năng
Theo đại diện Chi cục Quản lý đất đai Sở Tài nguyên và Môi trường, trong thời gian tới các ngành chức năng liên quan tiếp tục tăng cường phối hợp với chính quyền địa phương thực hiện kiểm tra, giám sát, hướng dẫn và yêu cầu chủ đầu tư các dự án bất động sản trên địa bàn tỉnh cam kết phải thực hiện hoàn chỉnh kết nối hạ tầng và các quy định trước khi đưa vào giao dịch, mở bán dự án. Bên cạnh đó, các ngành chức năng căn cứ quy hoạch, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở để rà soát, đánh giá kỹ nhu cầu, hạ tầng xung quanh, bảo đảm kết nối hạ tầng kỹ thuật đồng bộ và phù hợp với nhu cầu thực tế của địa phương. Đối với các dự án triển khai chậm, kéo dài, không còn khả năng thực hiện… thì tham mưu UBND tỉnh xử lý, thu hồi theo đúng quy định.
Đối với người sử dụng đất, thường xuyên phản ánh, cung cấp thông tin kịp thời về tình hình hoạt động các dự án bất động sản, nhà ở trên địa bàn tỉnh. Đặc biệt là những dự án có dấu hiệu tổ chức mua bán, giao dịch khi chưa hoàn thiện hồ sơ, thủ tục pháp lý theo quy định pháp luật, có khả năng gây thiệt hại cho lợi ích của khách hàng và người dân; làm ảnh hưởng xấu đến môi trường kinh doanh và gây bức xúc trong dư luận xã hội. Từ đó, Sở Tài nguyên và Môi trường có những báo cáo, xử lý kịp thời.
Ông Phạm Thanh Tùng cho biết: “Người dân và doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng đất nên liên hệ trực tiếp Tổ tư vấn pháp lý tại bộ phận “một cửa” của UBND các cấp hoặc có thể sử dụng điện thoại để gọi đến (0274) 1022 và nhắn tin, gửi email, mạng xã hội, Zalo với official account “Binh Duong smartCity”; app 1022.binhduong; web: 1022. binhduong.gov.vn. Về thủ tục, thành phần hồ sơ thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực tài nguyên môi trường đã được công khai bộ thủ tục hành chính tại các bộ phận “một cửa” và trên cổng thông tin điện tử theo địa chỉ https://dichvucong. binhduong.gov.vn/. Vì vậy, người dân và doanh nghiệp có thể tự tra cứu để thực hiện”.
PHƯƠNG LÊ / BÁO BÌNH DƯƠNG
Khi bất động sản bảo đảm đầy đủ tính pháp lý, người mua thực hiện giao dịch sẽ được bảo đảm quyền lợi. Trong ảnh: Khách hàng tìm hiểu dự án Minh Quốc Plaza
Việc nắm bắt thông tin thửa đất là một khâu rất quan trọng trong quá trình thực hiện các giao dịch bất động sản. Người sử dụng đất trước khi giao dịch phải kiểm tra kỹ các thông tin thửa đất cần mua có nằm trong các diện quy hoạch, kê biên, tranh chấp, thế chấp, hết thời hạn sử dụng đất..., đặc biệt là đối với những loại đất có giá thành khá rẻ. Ông Phạm Thanh Tùng, Giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh, cho biết: “Khi thực hiện giao dịch bất động sản phải có giấy chứng nhận và phải xem kỹ các nội dung như diện tích thửa đất cần mua phải khớp với diện tích có trong giấy chứng nhận; thửa đất đã chuyển nhượng một phần diện tích nhưng chưa làm thủ tục tách thửa; đã thực hiện các biến động nào… Đây là vấn đề quan trọng, quyết định đến tính pháp lý của thửa đất, hạn chế được những tranh chấp dân sự trong quá trình thực hiện giao dịch bất động sản và những phát sinh nếu thửa đất thuộc diện thu hồi, nằm trong quy hoạch sau này”.
Ngoài ra, người sử dụng đất cần lưu ý việc phân lô bán nền hoặc tách thửa đất phải đúng quy định và đúng diện tích đã được phê duyệt mới được phép tách thửa. “Nếu là đất dự án thì phải tìm hiểu thêm thông tin về chủ đầu tư (chủ đầu tư thực sự của dự án và kinh nghiệm thực hiện các dự án trước đây, trường hợp chủ đầu tư là môi giới thì phải có giấy ủy quyền môi giới...); giấy tờ pháp lý của dự án (chủ trương của UBND tỉnh; quy hoạch chi tiết 1/500 đã được duyệt; quyết định giao đất; các giấy tờ chứng minh chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính; văn bản xác nhận của Sở Tài nguyên và Môi trường về việc chủ đầu tư đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng…); khả năng thực hiện dự án của chủ đầu tư; tên dự án phải khớp với chủ trương đầu tư dự án; khả năng tài chính của công ty môi giới (nếu có)...”, ông Tùng nói.
Trong thực tế, một số chủ đầu tư do năng lực tài chính yếu kém, lợi dụng tình trạng “sốt đất” và nhu cầu về nhà ở của người lao động để tổ chức hợp đồng đặt cọc mua bán, giao dịch, đặt chỗ, bán nền... khi thủ tục pháp lý chưa đầy đủ, hạ tầng chưa hoàn thiện. Điều này không đúng quy định pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản.
Phối hợp với ngành chức năng
Theo đại diện Chi cục Quản lý đất đai Sở Tài nguyên và Môi trường, trong thời gian tới các ngành chức năng liên quan tiếp tục tăng cường phối hợp với chính quyền địa phương thực hiện kiểm tra, giám sát, hướng dẫn và yêu cầu chủ đầu tư các dự án bất động sản trên địa bàn tỉnh cam kết phải thực hiện hoàn chỉnh kết nối hạ tầng và các quy định trước khi đưa vào giao dịch, mở bán dự án. Bên cạnh đó, các ngành chức năng căn cứ quy hoạch, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở để rà soát, đánh giá kỹ nhu cầu, hạ tầng xung quanh, bảo đảm kết nối hạ tầng kỹ thuật đồng bộ và phù hợp với nhu cầu thực tế của địa phương. Đối với các dự án triển khai chậm, kéo dài, không còn khả năng thực hiện… thì tham mưu UBND tỉnh xử lý, thu hồi theo đúng quy định.
Đối với người sử dụng đất, thường xuyên phản ánh, cung cấp thông tin kịp thời về tình hình hoạt động các dự án bất động sản, nhà ở trên địa bàn tỉnh. Đặc biệt là những dự án có dấu hiệu tổ chức mua bán, giao dịch khi chưa hoàn thiện hồ sơ, thủ tục pháp lý theo quy định pháp luật, có khả năng gây thiệt hại cho lợi ích của khách hàng và người dân; làm ảnh hưởng xấu đến môi trường kinh doanh và gây bức xúc trong dư luận xã hội. Từ đó, Sở Tài nguyên và Môi trường có những báo cáo, xử lý kịp thời.
Ông Phạm Thanh Tùng cho biết: “Người dân và doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng đất nên liên hệ trực tiếp Tổ tư vấn pháp lý tại bộ phận “một cửa” của UBND các cấp hoặc có thể sử dụng điện thoại để gọi đến (0274) 1022 và nhắn tin, gửi email, mạng xã hội, Zalo với official account “Binh Duong smartCity”; app 1022.binhduong; web: 1022. binhduong.gov.vn. Về thủ tục, thành phần hồ sơ thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực tài nguyên môi trường đã được công khai bộ thủ tục hành chính tại các bộ phận “một cửa” và trên cổng thông tin điện tử theo địa chỉ https://dichvucong. binhduong.gov.vn/. Vì vậy, người dân và doanh nghiệp có thể tự tra cứu để thực hiện”.
Không giao dịch bất động sản qua hình thức viết tay, sổ chung
Ông Phạm Thanh Tùng, Giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh: “Thực hiện theo Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai, các giao dịch về quyền sử dụng đất phải lập bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Người sử dụng đất cũng không nên mua đất nền chung sổ vì sau này có khả năng xảy ra tranh chấp hoặc không tách được sổ do không đủ điều kiện. Nội dung hợp đồng phải thể hiện rõ ràng, đầy đủ các thông tin cần thiết: tên, địa chỉ của các bên; quyền, nghĩa vụ của các bên; loại đất, số hiệu, diện tích, vị trí, ranh giới và tình trạng đất; giá chuyển nhượng, đối tượng nộp phí, lệ phí theo quy định; phương thức, thời hạn thanh toán; thời hạn giao đất, thời gian bàn giao giấy chứng nhận và đặc biệt là trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng…”.
PHƯƠNG LÊ / BÁO BÌNH DƯƠNG
Nội dung chính
